Wertgutachten

Das Wertgutachten nennt man auch Schätzung oder Taxe. Das Schriftstück ist ein Gutachten, mit dem man den Beleihungswert eines Objektes feststellt. Dieses Gutachten darf aber nur von einem öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen bzw. von einer Schätzungsbehörde erstellt werden.

Der Beleihungswert für ein Grundstück wird von einem Kreditinstitut angesetzt, um zu zeigen, wie wertvoll es ist. Um diesen Wert zu ermitteln, werden Bau- und Bodenwert, Verkehrswert und Ertragswert zu Grunde gelegt. Aber es gibt eine Grenze. Dieser Wert darf den festgestellten Verkaufswert nicht übersteigen.

Der Bau- und Bodenwert ist der Sachwert des Objektes. Dieser setzt sich aus dem Aufbauten eines Grundstücks (Bauwert) und dem Wert der Grundstücksfläche (Bodenwert) zusammen. Wenn man das Grundstück bewertet, geht man nach den ortsüblichen Preisen. Der Bauwert des Objektes wird nach den Baukosten ermittelt.

Aber wofür ist ein Wertgutachten notwendig. Besonders wichtig ist dieses Gutachten, wenn man ein Haus kaufen oder verkaufen möchte. Weitere Gründe sind die Erbschaft einer Immobilie oder scheinbar falsch bewertete Gutachten.

Aber um ein Objekt und Grundstück zu bewerten, kann man nicht immer vom gleichen Vorgehen sprechen. Es gibt einige verschiedene Verfahren, um den Wert festzustellen. Aber in jedem Fall wird der Verkehrswert ermittelt. Dieser besagt, dass am Wertermittlungsstichtag das Grundstück in Verbindung mit der Immobilie einen bestimmten Preis hat. Dieser errechnet sich nach der Beschaffenheit und der Lage. Da der Gutachter unabhängig arbeitet, werden persönliche Dinge nicht mit einbezogen.

Das erste mögliche Verfahren ist das Vergleichswertverfahren. Dieses Verfahren wird aber zum größten Teil nur bei der Ermittlung des Wertes von Immobilien genommen. Man erzielt den Wert, indem man aus anderen Verkäufen den Kaufpreis ableitet. Als einfaches Beispiel kann man sagen, dass der Wert, den ein Haus in der gleichen Gegend und mit ähnlichen Eigenschaften (Lage, Größe, Nutzung usw.) schon erzielt hat, als Preis angesetzt wird. Dies ist aber in der Realität meistens nicht machbar. Daher wird eher das indirekte Vergleichswertverfahren angesetzt. Aus den verschiedenen Daten, die am Ort verfügbar sind, wird dann der Grundstückswert ermittelt.

Eine weitere Möglichkeit offenbart das Ertragswertverfahren bei gewerblichen Immobilien. Dies wird bei Miet- und Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken angesetzt. Um hier den Wert zu ermitteln, müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden. Hier spielen bestehende Verträge, Liegenschaftszinssätze oder die Kosten, um das Grundstück zu bewirtschaften, eine Rolle. Der Preis wird somit aus den üblichen Marktpreisen resultieren. Daher ist es auch ein Vergleichsverfahren.

Das Sachwertverfahren ist die dritte Möglichkeit, um ein Grundstück oder eine Immobilie zu schätzen. Dieses Verfahren nimmt man, wenn es sich um Immobilien handelt, die nicht direkt am Markt vermietet werden. Das sind zum Beispiel bestimmte Fabrikanlagen, Häuser, die selbst bewohnt werden, Bahnhöfe oder militärische Einrichtungen. Man ermittelt den Wert nicht aus den Einnahmen, die man für die Immobilie bekommt, sondern man geht von den Herstellungskosten aus. Dieses Verfahren wird auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen angewendet. Man bestimmt die Kosten, die nötig wären, um das Objekt neu zu erbauen. Danach bestimmt man die Abnutzung. Aus der Differenz erhält man dann den Wert der Immobilie.